Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiracıyı Evden Çıkartmak İstiyorum Ne Yapmalıyım? Konut ve Çatılı İşyerinden Kiracının Tahliyesi Yolları

Konut ve çatılı işyerlerinin kiralanmasında kiracının hukuki yollarla tahliyesini sağlamak üzere farklı yollar öngörülmüştür. Tahliyenin ev sahibi tarafından yapılması şartı aranmaksızın kiraya veren, hak kayıpları yaşamamak için somut duruma uygun düşen sebepler doğrultusunda kiracının tahliyesi sürecini yönetmelidir.

1. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi

A)Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Bildirim Yoluyla Sona Ermesi

a. Belirli Süreli Sözleşmelerde

Kiracı tarafından belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden itibaren kiracı en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılmaktadır. Kiraya veren tek taraflı olarak sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak kira sözleşmesinin kelepçeleme sözleşmesine dönmesini istemeyen kanun koyucu belirli süreli kira sözleşmesinde kiraya verenin tek taraflı fesih yapabileceği hali ayrıca düzenlemiştir.

Kira sözleşmesinde belirtilen sözleşme süresine eklenecek on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Örnek vermek gerekirse 1 yıl süreyle yapılan belirli süreli bir kira sözleşmesi kiraya veren tarafından sebep gösterilmeksizin en erken, 1 yıllık kira sözleşmesi süresi + 10 yıllık uzama süresi + ilk uzama yılı bitiminden en az üç ay önce yani uzama yılının başlamasından itibaren dokuz ay içinde bildirimde bulunulmak koşuluyla sona erdirilebilmektedir.

b. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

c. Genel Hükümlere Göre

Yukarıda detaylıca anlattığımız üzere somut uyuşmazlığın niteliğine göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilir. Sözleşmenin sona ermesine müteakip tahliye davası yoluna gidebilir.

DİKKAT! Konut ve çatılı işyeri kiralarında yapılacak fesih bildiriminin geçerliliği, fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

B) Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Dava Yoluyla Sona Ermesi

a. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Dava Yoluyla Sona Ermesi

Dava sebepleri sınırlı olup dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemeyecektir.

Kiraya Verenin Konut ya da İşyeri Gereksinimi

Kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmektedir.

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Aksi halde kiraya verenin kiracıya karşı tazminat yükümlülüğü doğmaktadır.

Yargıtay konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle yapılacak olan tahliye sebebinin “gerçek, samimi ve zorunlu olma” kıstaslarına uymasını aramaktadır. Ayrıca Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2014/13336 E. sayılı kararı doğrultusunda; yazlık olarak kullanılan ev de yazlık ihtiyacı olarak değerlendirilir ve tahliye davasına haklı sebep teşkil eder.

Kiraya Veren Tarafından Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı Amacıyla Esaslı Tadilatı

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise...

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, “haklı sebep olmaksızın” üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.

Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazların üç yıl içinde kiralanmasında, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır.

Aksi halde kiraya verenin kiracıya karşı tazminat yükümlülüğü doğmaktadır.

Yukarıdaki hallerde kiraya veren belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Yeni Malikin Gereksinimi

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmeli ve akabinde bildirim tarihinden itibaren kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

b. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Dava Yoluyla Sona Ermesi

Kiracının Tahliye Taahhütnamesi İmzalamış Olması

Kiracı, kiralananın “teslim edilmesinden sonra”, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracıya Kira Bedelini Ödememesi Üzerine Yapılan İki Haklı İhtar

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda “ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde”, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Yan giderlerin ödenmemesi üzerine yapılan iki haklı ihtar, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi hükmünün kapsamında değildir.

Kiracının veya Eşinin Yakın Konumda Konutunun Bulunması

Kiracının veya “birlikte yaşadığı” eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, “kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa”, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Dava Yoluyla Sona Ermesinde Dava Açma Süresine Yönelik Önemli Düzenleme

Kiraya veren, yukarıda anlatılan hallerde “en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse", dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır.

Açılacak olan bu kiracı tahliye davası son derece teknik bilgiler gerektirmektedir. Bu sebeple açılacak davaların izmir tahliye avukatı aracılığı ile yürütülmesi son derece önemlidir.

2- Kiracının Temerrüdü/Kiracının Muaccel Olmuş Kira ve Yan Giderlere Ait Borçlarını Usulüne Uygun Olarak Ödememesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aksine bir anlaşma ya da adet olmadığı takdirde kira sözleşmesine taraf olmakla kira bedeli ve yan giderleri ödeme borcu altına girmektedir. Sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadığı takdirde kira bedeli ile yan giderler her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmelidir.

Kira parası götürülecek borçlardan olduğundan kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan ayrı, sözleşmede özel bir koşul kabul edilmişse bu husus göz önünde tutulmalıdır. Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Ancak teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan ödeme de geçerlidir.

Kiracı kiralananın “teslim edilmesi” şartıyla muaccel olmuş kira bedelini ve yan giderlere ait borçlarını “tam ve eksiksiz olarak usulüne uygun olarak” ödemediği takdirde kiraya veren kiracıya yazılı bildirim ile bir süre verip kiracının borçlarını bu süre içerisinde ifa etmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Sadece kira borcunu değil yan gideri de ödemeyen kiracının temerrüdü sebebiyle kiralayan alacaklı tarafından akdin feshi istenebilir. Kiracıya verilmesi gereken süre konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az otuz gündür. Otuz günlük süre kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarih itibarıyla başlamaktadır. Otuz günlük süre taraflarca belirlenerek artırılabilir ancak azaltılamaz.

Kiracının Üzerine Bırakılabilecek Yan Giderler

Kiralananın mülkiyet hakkından değil kiralananın kullanımı nedeniyle doğrudan ortaya çıkan kira bedeli sayılmayan giderlerdir. Zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler ve giderler eşyanın kiralanmasından ve kullanılmasından bağımsız kiralananın kendisinden kaynaklanan giderler olup yan gider kavramına girmemektedirler.

3- Kiracının Kiralananı Kira Sözleşmesine Uygun ve Özenle Kullanma Borcuna Aykırılığı

Kiracı, kiralananı, taraflar arası imzalanan kira sözleşmesine uygun ve özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

4- Kiracının Kiralananı Komşularına Saygı Gösterme Borcuna Aykırılığı

Kiracı, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

5. Kira Sözleşmesinin Devamının Kiraya Veren İçin Çekilmez Hale Gelmesi
Kiraya veren, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi “yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman” feshedebilir. Olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını durum ve koşullara göre hakim tarafından karara bağlanır. Kiracının kiraya verene kötü muamelede bulunması Yargıtay tarafından çekilmez hal olarak değerlendirilmiştir

6. Kiracının İflası

Kiralananın tesliminden sonra kiracının iflas etmesi halinde kiraya veren kiracıdan güvence isteme hakkına sahip olur. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.

Yukarıda bahsedilen hususlarda yapılacak olan iş ve işlemleri mutlaka izmir kira avukatı aracılığı ile yapmalısınız. Kira avukatı izmir ilinde açılacak kira davalarında haklarınızın korunması için titizlikle inceleme yapmalıdır.

Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkin yapılacak olan başvuruda veya açılacak olan her türlü davada hak kaybına uğramamanız için hukuki süreci mutlaka bilgisine güvendiğiniz bir izmir kira avukatı ile yürütmenizi tavsiye etmekteyiz.

İzmir Kira Hukuku avukatı olan Avukat İhsan Mert Çiftçi, kurucusu olduğu İMÇ Hukuk Bürosu bünyesinde yerli ve yabancı gerçek ve tüzel kişi müvekkillerine yukarıda bahsedilen hizmetlerin haricinde Kira Hukukunun her alanında ve tüm hukuki süreçlerinde etkin ve sonuç odaklı bir şekilde avukatlık hizmeti sağlamaktadır.

Detaylı bilgi ve avukatlık hizmeti almak için bu sayfanın sağında bulunan telefon veya Whatsapp kutucuğuna tıklayarak bizi arayabilir, mesaj gönderebilir, mail yolu ile tarafımıza uklaşabilir veya sayfamızda bulunan iletişim formunu doldurarak avukatlarımızın sizinle iletişime geçmesini sağlayabilirsiniz.

SORUMSUZLUK BEYANI

Hukuki iş ve işlemlerinizi bilgisine güvendiğiniz bir avukat aracılığı ile yürütmenizi tavsiye ederiz. İşbu internet sitesinde yer alan yazılar yalnızca bilgi amaçlı olup, bu internet sitesinde bulunan hiçbir bilgi hukuki tavsiye, reklam ya da iş geliştirme amacına yönelik değildir.

İşbu internet sitesi aracılığı ile bilgi görüntülenmesi ve edinilmesi; soru ve talep formu doldurulması ve gönderilmesi İMÇ Hukuk Bürosu Avukatlık Bürosu ortakları ve çalışanları ile hiçbir hukuki ilişki ve/veya avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz. İMÇ Hukuk Bürosu işbu internet sitesinde sunulan hiçbir bilginin içeriği, güncelliği ya da doğruluğu konusunda bir garanti vermemektedir ve ziyaretçilerin bu internet sitesinde yer alan bilgilere dayanarak gerçekleştirecekleri hiçbir eylemden ötürü sorumluluk kabul etmemektedir.