Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Düzenlenirken Dikkat Edilmesi Gerekenler (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi)
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (diğer tabiri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi) bir tür inşaat sözleşmesi olup eski Borçlar Kanunu 355 ve devamı, yeni Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddeleri ile düzenlenmiştir. Bu sözleşme karma bir sözleşme olup “taşınmaz satış vaadi” ve “eser sözleşmesi” ‘ni bir arada barındırır.
Bu sözleşmede kural olarak, yüklenici inşaat şirketi, arsa sahibine ait taşınmaz üzerinde yaptığı inşaattaki bağımsız bölümlerin bir kısmını arsa sahibine vermeyi, arsa sahibi ise arsanın bir miktar hissesinin tapusunu yükleniciye devretmeyi üstlenmektedir.
Bu sözleşme kapsamında yapılacak bir binanın tamamen sıfırdan veya yeniden yapılmasına veya taraflara inşaat yapılan arsadan bağımsız bölüm verme zorunluluğu bulunmamaktadır.
Bir binada yapılacak yenileme, tadilat, değişiklik veya güçlendirme gibi işler karşılığında arsa sahibi, yükleniciye bir taşınmaz vermeyi taahhüt etmişse yapılan bu sözleşme de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak kabul edilir.
Yine yüklenicinin arsa sahibine vereceği inşaatın sözleşme konusu arsa üzerinde yapılan inşatlardan olması gerekmediği gibi arsa sahibinin yükleniciye devredeceği arsa payının da sözleşme konusu arsa üzerinde olması gerekmez. Arsa sahibi yükleniciye, yaptığı inşaatlara karşılık inşaat yapılan arsa dışında başka bir arsa, tarla, daire, villa gibi bir taşınmaz devredebilir. Yüklenici de aynı şekilde sözleşme konusu arsa üzerinde yaptığı inşaatların tamamını kendisine alarak başka yerdeki yapılardan arsa sahibi adına tescil yapabilir.
Bir başka ihtimalde ise taşınmaz mülkiyeti kapsamında tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilen ve arsa sahibine ait olan bağımsız ve sürekli hakların yükleniciye devredilmesi karşılığında da inşaat yapım sözleşmeleri imzalanabilmektedir. Örneğin tapu kütüğüne kaydedilen bağımsız ve sürekli haklardan olan üst hakkı’nın yükleniciye devri karşılığında arsa sahibinin bir arsasına inşaat yapılması da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında mümkündür.
Tüm bu hususlar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında olup, tarafların anlaşması şartı ile yapılmasında hukuki bir engel bulunmamaktadır. Önemli olan husus sözleşmede arsa payının devri vaadinin bulunmasıdır.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NASIL DÜZENLENİR?
Sözleşmenin geçerliliği şekle uygun yapılmasına bağlıdır. Geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden söz edilebilmesi için sözleşmenin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması şarttır.
Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılmasa bile bazı durumlarda geçerliliğini korumakta olup, geçersizliğinin iddia edilmesi iyi niyet kurallarına aykırılık oluşturmaktadır
Kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen sözleşmelerin değiştirilmesi de yazılı şekilde yapılmalıdır. Bu sebeple arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki değişikliklerin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Ancak sözleşmeyi bozmayan, değiştirmeyen, fer’i nitelikteki ve taraflardan birinin durumunu ağırlaştırmayan değişiklikler ve ek sözleşmeler noterde düzenleme şeklinde yapılmasa da geçerli kabul edilir. Örneğin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan paylaşım koşullarının, kat irtifakı kurulurken tapuda resmi memur önünde değiştirilmesi veya sözleşmenin ana unsurları ile ilgili olmayan yan konularda ifa yeri, ifa zamanı gibi konular için düzenlenen ek sözleşmeler geçerli kabul edilirken sözleşme uyarınca bir cezai şart belirlenmesi geçersiz olacaktır. Çünkü cezai şart taraflardan birinin durumunu ağırlaştırıcı bir değişikliktir ve noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Her şeyden önce inşaatı yapacak olan yüklenicinin araştırılması ve seçimi dikkat edilmesi gereken en önemli husustur.
İnşaatı tamamlayacak ekonomik gücü ve isteği olan bir yüklenicide karar verilmesi ve sözleşme koşulları ile paylaşım oranı hususunda mutabakata varılması halinde kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesinin, aşağıdaki hususlarda detaylıca çalışma yapılarak noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Bu süreçte gerek müteahhit araştırması, gerek teklif alınması ve tekliflerin değerlendirilmesi, gerekse de sözleşme düzenlenmesi aşamalarında alanında uzman izmir inşaat avukatı ile çalışmak, arsa sahipleri ve yükleniciler açısından sürecin güvenli bir şekilde tamamlanması için oldukça önemlidir. Bu süreçlerin alanında uzman izmir inşaat avukatı ile takip edilmemesi halinde, arsa sahiplerinin uzun süren inşaat süreçleri ve davalar ile uğraşmak zorunda kalarak hak kaybına uğradıkları sıklıkla karşılaşılan bir durumdur.
Bu durumla karşılaşmamak için sözleşmede yazan hüküm ve koşullar, inşaatın teslim süresi (tahammül süresi), bağımsız bölümlerin devir zamanları ve koşulları, teknik şartname, tazminatlar, gecikme cezaları, yükleniciye verilecek vekaletnameler başta olmak üzere arsayı müteahhide verirken dikkat edilmesi gereken her türlü hususun inşaat alanında uzman izmir inşaat avukatından hukuki ve teknik destek alınarak belirlenmesi son derece önemlidir.
Hukuk bilgisinin haricinde teknik ve teorik bilgiler gerektiren arsanın kat karşılığı verilmesi sürecinde, sürecin izmir inşaat hukuku avukatı ve izmir kat karşılığı inşaat avukatı ile yürütülmesi, yapılacak olan başvurularda veya açılacak olan her türlü davada haklarınızı koruyacaktır. Bu sebeple kat karşılığı inşaat sürecini mutlaka bilgisine güvendiğiniz alanında uzman gayrimenkul avukatı ile yürütmenizi tavsiye etmekteyiz.
İzmir kat karşılığı inşaat avukatı olan Avukat İhsan Mert Çiftçi, kurucusu olduğu İMÇ Hukuk Bürosu bünyesinde, alanında uzman inşaat avukatı, mimar ve mühendis ekibi ile birlikte, yerli ve yabancı gerçek ve tüzel kişi müvekkillerine yukarıda bahsedilen hizmetlerin haricinde izmir arsayı kat karşılığı verme ve kat karşılığı inşaat uygulamalarının her alanında ve tüm hukuki süreçlerinde etkin ve sonuç odaklı bir şekilde avukatlık hizmeti sağlamaktadır.
Detaylı bilgi ve avukatlık hizmeti almak için bu sayfanın sağında bulunan telefon veya Whatsapp kutucuğuna tıklayarak bizi arayabilir, mesaj gönderebilir, mail yolu ile tarafımıza uklaşabilir veya sayfamızda bulunan iletişim formunu doldurarak avukatlarımızın sizinle iletişime geçmesini sağlayabilirsiniz.
SORUMSUZLUK BEYANI
Hukuki iş ve işlemlerinizi bilgisine güvendiğiniz bir avukat aracılığı ile yürütmenizi tavsiye ederiz. İşbu internet sitesinde yer alan yazılar yalnızca bilgi amaçlı olup, bu internet sitesinde bulunan hiçbir bilgi hukuki tavsiye, reklam yada iş geliştirme amacına yönelik değildir.
İşbu internet sitesi aracılığı ile bilgi görüntülenmesi ve edinilmesi; soru ve talep formu doldurulması ve gönderilmesi İMÇ Hukuk Bürosu Avukatlık Bürosu ortakları ve çalışanları ile hiçbir hukuki ilişki ve/veya avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz. İMÇ Hukuk Bürosu işbu internet sitesinde sunulan hiçbir bilginin içeriği, güncelliği ya da doğruluğu konusunda bir garanti vermemektedir ve ziyaretçilerin bu internet sitesinde yer alan bilgilere dayanarak gerçekleştirecekleri hiçbir eylemden ötürü sorumluluk kabul etmemektedir.
