Kira Nasıl Artırılır? (Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davası)

Kira Sözleşmesinde Kira Bedelinin Belirlenmesi, Kira Tespit Davası, Uyarlama Davası

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Sözleşmede belirtilen kira bedeli sözleşme tarihinden itibaren varlığını aynen korusa da değer kaybedebilmektedir. Kanun koyucu bunu dikkate alarak kira bedelinin dönem dönem artırımı ve yenilenmesine dair bir takım hükümler koymuştur.

Bu yazımız kira bedelinin artırılması veya azaltılması hakkında bilgiler içermekte olup, kiracıyı evden çıkarmak veya çıkarılmak istenen kiracı olarak haklarınızı öğrenmek için Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? başlıklı yazımızı ve Çıkarılmak İstenen Kiracı Ne Yapmalıdır? başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Kira sözleşmesinin kuruluş aşamasında taraflar sözleşme serbestisi ilkesi gereği istedikleri miktarda kira bedelini belirleyebilirler. Taraflardan birinin aşırı yararlanma hali olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür. Türk parası kıymetini koruma kapsamında, Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar, aksine yapılan sözleşmeler kesin hükümsüzdür.

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir

Yenilenen kira döneminde yapılacak kira bedellerinin tespiti üç şekilde incelenebilir:

1. Taraflar Sözleşmeye Kira Artışı Hakkında Hüküm Koymamışlarsa

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir. TÜFE oranından daha az kira bedeli de belirlenebilecektir.

Kira yılının yenilenmesi tarihinden geriye dönük olarak on iki aylık TÜFE ortalaması alınacaktır. TÜFE her ayın 3'ünde belirlenmekte olup kira sözleşmesinin yenileme günü bu tarihten önceyse önceki ay on iki aylık TÜFE ortalaması uygulaması yapılır. Bu tarihten sonra ise içinde bulunulan ay itibariyle belirlenen TÜFE ortalaması kira sözleşmesine uygulanacaktır.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” halleri saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Taraflar kira sözleşmesine kira bedelinin sabit kalacağına ilişkin hüküm koymuş olabilirler. Bu durumda ancak taraflarda aşırı ifa güçlüğü halleri sağlanıyorsa hakimin müdahalesi istenebilecektir.

2. Taraflar Sözleşmeye Kira Artışı Hakkında Hüküm Koymuşlarsa

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde uygulanır.
Kiracının TÜFE oranını aşan kira ödemelerini yapmasına gerek olmayıp kiraya veren bu duruma karşı hukuki yollara gidemeyecektir. Kira parasının kiracı tarafından düzenli olarak fazla ödenmesi taraflar arasında kira parasına dair örtülü bir şekilde yapılmış bir anlaşma olduğu anlamına gelmemektedir. Yasal artışı aşan kira ödemelerinin çoktan yapılmış olması durumunda kiracı bunları geri talep edebilir. Ancak kiracının kira bedelini öderken yasal artışı geçen oran için ihtirazi kayıt koyması gerekmektedir.

Kira bedelinin eksik ödenmesi durumunda ise kiraya verenin bu ödemeleri kabul ederken ihtirazi kayıt koymasına gerek yoktur. Sözleşmede artış kuralının varlığı halinde kiralayan, ihtar çekmeye gerek kalmaksızın o kira dönemi içinde kira parasının tespiti istemiyle mahkemeye dava açmak hakkına sahiptir ve kiralayanın bu döneme ilişkin kira paralarını kiracıdan ihtirazi kayıtsız almış olması da doğmuş ve varlığını sürdüren bu dava açma hakkının yitirilmesine neden olmaz. Ancak her kira bedelinden itibaren 5 yıllık zamanaşımı süresi bulunup talep zamanaşımı süresi içinde gerçekleştirilmelidir.

3. Sözleşmede Özel Hüküm Aranmaksızın 5 Yıl ve Üzeri Kira Sözleşmelerinde Kira Tespiti

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu durumda artış TÜFE oranını geçebilmektedir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, yukarıda anlattığımız ilkelere göre tekrar değiştirilebilmektedir.

Kira Bedeli Tespit Davası

Yukarıda anlattığımız esaslara göre kira bedelinin belirlenmesine (kira tespitine) ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak bu dava sonunda belirlenecek kira parası gelecek dönem için geçerli olmaktadır. Davayı açmak için kiraya verenin ihtarı aranmaz.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla (Yazılı bildirim dava dilekçesinin tebliği şeklinde de gerçekleştirilebilmektedir.) izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Eski malikin yapmış olduğu ihtar yeni malik için de geçerli olabilecektir.

Mahkeme sonunda belirlenen kira farkı alacağının muaccel olması için kararın kesinleşmesi gerekmektedir.

Kira uyuşmazlıklarından gidilecek her türlü davada Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli olmaktadır. Yetkili Mahkeme sözleşmenin ifa edildiği veya davalının yerleşim yeri Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Kira Bedeli Uyarlama Davası

Kira uyarlama davası kira sözleşmesi taraflarının aşırı ifa güçlüğüne düştükleri ve bünyelerinde aşağıdaki şartlar gerçekleştiği takdirde açılması öngörülen bir davadır. Uyarlama davasını açma hakkı hem kiraya verene hem kiracıya verilmiştir.

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir, borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde kira sözleşmesinde fesih hakkını kullanabilmektedir.

Yukarıda açıklanan şartların varlığının yorumu somut olayın özelliğine göre değerlendirilecektir. Son derece teknik bilgi gerektiren kira davaları hakkında mutalaka izmir kira avukatından hukuki destek almalısınız.

Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkin yapılacak olan başvuruda veya açılacak olan her türlü davada hak kaybına uğramamanız için hukuki süreci mutlaka bilgisine güvendiğiniz bir izmir kira avukatı ile yürütmenizi tavsiye etmekteyiz.

Yukarıda bahsedilen hususlarda yapılacak olan iş ve işlemleri mutlaka izmir kira avukatı aracılığı ile yapmalısınız. Kira avukatı izmir ilinde açılacak kira davalarında haklarınızın korunması için titizlikle inceleme yapmalıdır.

İzmir Kira Hukuku avukatı olan Avukat İhsan Mert Çiftçi, kurucusu olduğu İMÇ Hukuk Bürosu bünyesinde yerli ve yabancı gerçek ve tüzel kişi müvekkillerine yukarıda bahsedilen hizmetlerin haricinde Kira Hukukunun her alanında ve tüm hukuki süreçlerinde etkin ve sonuç odaklı bir şekilde avukatlık hizmeti sağlamaktadır.

Detaylı bilgi ve avukatlık hizmeti almak için bu sayfanın sağında bulunan telefon veya Whatsapp kutucuğuna tıklayarak bizi arayabilir, mesaj gönderebilir, mail yolu ile tarafımıza uklaşabilir veya sayfamızda bulunan iletişim formunu doldurarak avukatlarımızın sizinle iletişime geçmesini sağlayabilirsiniz.

SORUMSUZLUK BEYANI

Hukuki iş ve işlemlerinizi bilgisine güvendiğiniz bir avukat aracılığı ile yürütmenizi tavsiye ederiz. İşbu internet sitesinde yer alan yazılar yalnızca bilgi amaçlı olup, bu internet sitesinde bulunan hiçbir bilgi hukuki tavsiye, reklam ya da iş geliştirme amacına yönelik değildir.

İşbu internet sitesi aracılığı ile bilgi görüntülenmesi ve edinilmesi; soru ve talep formu doldurulması ve gönderilmesi İMÇ Hukuk Bürosu Avukatlık Bürosu ortakları ve çalışanları ile hiçbir hukuki ilişki ve/veya avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz. İMÇ Hukuk Bürosu işbu internet sitesinde sunulan hiçbir bilginin içeriği, güncelliği ya da doğruluğu konusunda bir garanti vermemektedir ve ziyaretçilerin bu internet sitesinde yer alan bilgilere dayanarak gerçekleştirecekleri hiçbir eylemden ötürü sorumluluk kabul etmemektedir.