Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahipleri ile yükleniciler arasında zaman zaman uyuşmazlıklar yaşanabilmektedir. Bu yazımızda, söz konusu uyuşmazlıkların sözleşmeyi feshetmeden çözülmesini sağlayan yöntemleri ele alıyoruz.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde eser sözleşmesini ve taşınmaz vaadi sözleşmesini barındıran karma yapılı bir sözleşmedir.
Arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesinde yüklenicinin asli borcu kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile başlar ve sözleşme anahtar teslim kaydı içeriyor ise yapı kullanma izin belgesi alınana kadar devam eder. Yüklenici yapıyı belirlenen özelliklere uygun, ayıpsız, ve zamanında bitirerek arsa sahibine teslim etmekle yükümlüdür.
Arsa sahibinin asli borcu ise sözleşmede kararlaştırılan hazırlık fiillerini yerine getirmek ve inşaatın seviyesine göre sözleşme ile belirlenen oran dahilindeki taşınmazları yükleniciye devretmektir. Arsa payının devri borcu için bir gün belirlenebilir ya da inşaatın belli aşamalara gelmesi şeklinde kararlaştırılabilir.
Tarafların sözleşmede yerine getirmesi kararlaştırılan borcunu hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi durumunda başvurabilecekleri bazı seçimlik hakları mevcuttur. Bu yazımızda seçimlik haklardan sözleşmenin feshi konusuna değinmeyeceğiz, dilerseniz sözleşmenin feshi konusunda hazırladığımız makalemize https://www.ihsanmertciftci.av.tr/arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmelerinde-fesih linki üzerinden göz atabilirsiniz.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Fesih Harici Seçimlik Haklar
1) Yüklenicinin Temerrüdü (Gecikmesi) Halinde Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibi aşağıda belirttiğimiz seçimlik haklarından birini kullanabilir.
Arsa sahibinin seçtiği seçimlik hakkı derhal bildirmesi gerekmekle birlikte seçimlik hakkını kullandıktan sonra kural olarak bu tercihini değiştiremez. Ancak yapacağı seçim yüklenicinin durumunu ağırlaştırmaz ya da daha lehine olacaksa tercihini değiştirebilecektir. Kanunda düzenlenen seçimlik haklar emredici değil asgari korumayı sağlamak içindir. Taraflar anlaşarak sözleşmeyle başka yönde bir irade beyanında bulunmaları durumunda sözleşme bağlayıcı olacaktır.
1.1) Aynen İfa Talebi
Aynen ifa talebinde sözleşmeyi ayakta tutmak amaçlanmaktadır. Aynen ifa temerrüde rağmen yükleniciden ifa talep etmek suretiyle(pasif aynen ifa), eksik işlerin bedelini talep etmek suretiyle ve nama ifa olmak üzere üç şekilde aynen ifa talep edilebiir. İnşaatın tamamlanması imkansız hale gelmedikçe arsa sahibi yüklenicinin kusuruna bakılmaksızın aynen ifa talep edebilir.
1.1.1) Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı İsteme (TBK. m. 125/1)
Yüklenicinin temerrüde düşmesi borcu aynen ifa etmesi sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Arsa sahibinin aynen ifa için yükleniciye süre verir. Sürenin sona ermesine rağmen yüklenici borcu ifa etmemişse arsa sahibi başka bir seçimlik hakkını kullanmak istiyorsa derhal bildirmelidir.
Temerrüde kusuruyla düşen yüklenici, arsa sahibinin aynen ifayla giderilemeyen zararlarını karşılamak zorundadır. Arsa sahibinin bunun için gecikme tazminatı talep etme hakkı vardır. Gecikme tazminatı için süre verilmesine ya da sözleşmede bu yönde bir düzenleme olmasına gerek yoktur. Gecikme tazminatı talep edebilmek için yüklenicinin kusuruyla temerrüte düşmesi ve bu temerrüt sebebiyle arsa sahibinin zararının oluşması arasında illiyet bağı olmalıdır.
1.1.2) Nama İfa (TBK. m. 113.)
Yapma borçlarında, aynen ifa ile borcu ifa edilemeyen alacaklı masrafları yükleniciye ait olacak şekilde kendisi ya da üçüncü bir kişi tarafından yerine getirilmesini nama ifa yoluyla talep edebilmektedir. Yargıtay, aynen ifa olasılığının düşük olması durumunda aynen ifanın değil de nama ifa yolunun tercih edilebileceğine ve bu masrafların sözleşmede yükleniciye devri gereken arsa paylarının arsa sahibine satış yetkisi verilmesi suretiyle karşılanmasının mümkün olduğuna hükmetmiştir.
Arsa sahibi TBK m. 113 uyarınca mahkemeye başvurarak hakimden yükleniciye kalan dairelerin satış yetkisini ve sözleşme konusu inşaatın, bu dairelerin satışından elde edilecek gelir ile tamamlanmasını talep edebilecektir.
1.1.3) Aynen İfadan Vazgeçerek Müspet Zararın Tazminini İsteme
Aynen ifadan vazgeçerek müspet zararın tazminini isteme sözleşmeyi fesih anlamına gelmemektedir. Arsa sahibi yalnızca yüklenicinin aynen ifa edimi talep etmek yerine müspet zararın tazminini talep etmeyi tercih etmektedir. Müspet zarar kapsamında temerrüt soncunda yapının teslim edilememesi sonucu yaptığı masraflar, mahrum kaldığı karlar ve yüklenicinin temerrüdüne bağlanabildiğinin ispatı kadar diğer zararlardır.
2) Arsa Sahibinin Ayıplı (Kusurlu) İnşaat Halinde Seçimlik Hakları
Yüklenicinin ayıplı ifada bulunması durumunda, arsa sahibi TBK madde 475 ;"Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde iş sahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:
1. Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.
3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.
İş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.
Eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz." belirtilen seçimlik haklardan birini ayıbın derecesine göre dürüstlük kuralı gereğince talep edebilir. Ayrıca arsa sahibini seçimlik hakların yanında tazminat talep etmesi halinde yüklenicinin kusurlu olması koşulunun mevcut olması gerekmektedir. Bu seçimlik haklar yalnızca arsa sahibi tarafından talep edilebilecektir.
2.1) Bedelden İndirim Hakkı
Arsa sahibinin inşaatı alıkoyup, hakimiyeti altına alarak ayıp oranında bedelden indirim isteme hakkıdır. Yargıtaya göre bu hakkı arsa sahibi inşaatın sözleşmeye aykırı olmadığı ya da ayıbın önemsiz olduğu hallerde kullanabilecektir. Bir diğer önemli şart da ayıbın inşaatın değerini düşürmüş olması gerekmektedir.
2.2) Ücretsiz Onarım İsteme Hakkı
Arsa sahibi inşaatın ayıplı olması durumunda, yüklenicinin kusuruna bakılmaksızın eğer ayıp aşırı bir masrafı gerektirmiyor, giderilebilecek türden ve dönmeyi gerektirecek derecede ağır değilse yükleniciden ücretsiz onarım isteme hakkına sahiptir. Bu hakkın kullanılması için mutlaka yükleniciye yöneltilmesi gerekmektedir.
2.3) Tazminat Talep Hakkı
Tazminat talep hakkı seçimlik bir hak olmayıp, arsa sahibinin seçimlik haklar ile gideremediği ayıplar için talep edebileceği bir haktır. Tazminat hakkı diğer seçimlik hakların yerine ya da onları kapsayacak şekilde kullanılamaz ancak tek başına talep edilmesine de bir engel yoktur. Tazminat hakkının kullanılabilmesi için ayıptan doğan zararın ortaya çıkması, yüklenicinin bu zararın oluşmasında kusuru bulunması ve bunlar arasında illiyet bağı bulunması gerekmektedir.
3) Arsa Sahibinin Temerrüdü Halinde Yüklenicinin Seçimlik Hakları
Yüklenicinin, arsa sahibinin temerrüdü sebebiyle seçimlik haklarını kullanabilmesi için yüklenici alacaklı temerrüdüne düşmemiş olmalı ve arsa sahibinin arsa paylarını devirden kaçınmak için haklı bir sebebi olmaması gerekmektedir.
3.1) Tescile Zorlama Davası
Yüklenici, arsa sahibinin arsa paylarını devretme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda süre vermeksizin aynen ifayı talep edebilir. TMK madde 716 "Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir." belirtildiği üzere yüklenici hak ettiği payların kendisine devrini arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini dayanarak tescile zorlama davası açabilecektir. Bu davayı yüklenicinin talep hakkını devrettiği üçüncü kişiler de açabilmektedir. Uygulamada bu davalara tapu iptal ve tescil davası da denmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklı olarak ortaya çıkabilecek bir uyuşmazlık uzun yıllar süren mülkiyet veya alacak davalarına sebebiyet vermektedir.
Bu sebeple gayrimenkul süreçlerinin en başından sonuna kadar izmir gayrimenkul avukatı eşliğinde yürütülmesi, inşaat işlemlerinin güvenilirliğini en üst dereceye çıkaracaktır. İzmir gayrimenkul avukatının hukuki desteği sayesinde kat karşılığı inşaatın iş ve işlemlerinde meydana gelebilecek usulsüzlüklere ve ileride ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklara karşı önlem alınabilecektir.
Vatandaşların inşaat iş ve işlemlerini alanında uzman izmir gayrimenkul avukatı eşliğinde yürütmesi, risklerin minimuma indirilmesini sağlayacaktır.
İzmir gayrimenkul işlemlerinde hak kaybına uğramamanız için hukuki süreci mutlaka bilgisine güvendiğiniz alanında uzman izmir gayrimenkul avukatı eşliğinde yürütmenizi tavsiye etmekteyiz.
İzmir gayrimenkul avukatı ve izmir tapu avukatı olan Avukat İhsan Mert Çiftçi, kurucusu olduğu İMÇ Hukuk Bürosu bünyesinde yerli ve yabancı gerçek ve tüzel kişi müvekkillerine yukarıda bahsedilen hizmetlerin haricinde gayrimenkul hukukunun her alanında ve tüm hukuki süreçlerinde etkin ve sonuç odaklı bir şekilde avukatlık hizmeti sağlamaktadır.
Bu doğrultuda izmir gayrimenkul avukatı olarak nitelendirilen Avukat İhsan Mert ÇİFTÇİ, gayrimenkul avukatlığının her alanında hukuki hizmet vermektedir.
Detaylı bilgi ve avukatlık hizmeti almak için bu sayfanın sağında bulunan telefon veya whatsapp kutucuğuna tıklayarak bizi arayabilir, mesaj gönderebilir, mail yolu ile tarafımıza ulaşabilir veya sayfamızda bulunan iletişim formunu doldurarak avukatlarımızın sizinle iletişime geçmesini sağlayabilirsiniz.
SORUMSUZLUK BEYANI
Hukuki iş ve işlemlerinizi bilgisine güvendiğiniz bir avukat aracılığı ile yürütmenizi tavsiye ederiz. İşbu internet sitesinde yer alan yazılar yalnızca bilgi amaçlı olup, bu internet sitesinde bulunan hiçbir bilgi hukuki tavsiye, reklam yada iş geliştirme amacına yönelik değildir.
İşbu internet sitesi aracılığı ile bilgi görüntülenmesi ve edinilmesi; soru ve talep formu doldurulması ve gönderilmesi İMÇ Hukuk Bürosu Avukatlık Bürosu ortakları ve çalışanları ile hiçbir hukuki ilişki ve/veya avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz. İMÇ Hukuk Bürosu işbu internet sitesinde sunulan hiçbir bilginin içeriği, güncelliği ya da doğruluğu konusunda bir garanti vermemektedir ve ziyaretçilerin bu internet sitesinde yer alan bilgilere dayanarak gerçekleştirecekleri hiçbir eylemden ötürü sorumluluk kabul etmemektedir.
