Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, şehirleşmenin artması sonucu çok katlı yapılara olan gereksinimin artmasıyla beraber müteahhitlerin arsaya olan ihtiyacı ve arsa sahiplerinin yeterli sermayeye sahip olmaması sebebiyle ihtiyaç sonucu ortaya çıkmış bir sözleşmedir.
1)Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi; yüklenicinin arsa sahiplerine ait arsa üzerinde inşaat yapmayı, arsa sahibinin de bunun karşılığında yükleniciye taşınmaz devretmeyi yüklendiği sözleşmedir.
Tipik sözleşmelerde tek tarafa asli bir borç yüklenirken bu sözleşmemizde her iki taraf da asli bir borç altına girer. Bunun sebebi asra payı karşılığı inşaat sözleşmesinin içerisinde eser sözleşmesini ve taşınmaz vaadi sözleşmesini içinde barındıran karma yapılı bir sözleşme olmasıdır.
Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması şekil ve geçerlilik şartıdır.
Şekil şartı yokluğu sonucunda sözleşme geçersiz olur. Sözleşme bunun sonucu olarak baştan hükümsüz olacağı için sözleşmenin feshi ve buna bağlı sonuçlar talep edilemeyecek, böyle açılmış olan davalara da geçersizliğin tespiti davası olarak görülüp hüküm verilecektir. Buna bağlı talepler de sebepsiz zenginleşme hükümlerince istenebilecektir. Şözlşmede yapılacak esaslı değişiklikler de yine resmi şekil şartına tabidir.
Sözleşme şekil şartına aykırı yapılmış olsa bile arsa sahibi tarafından verilmesi kararlaştırılan taşınmaz tapuda yükleniciye devredilmiş ya da yüklenici yapıyı ayıpsız olarak yerine getirmiş veya inşaat büyük oranda tamamlanmışsa (büyük oranda tamamlanması Yargıtay kararlarında inşaatın %90 ve üzerinde bitirilmiş olmasıdır) bu geçersizliği ileri sürmek dürüstlük kuralına aykırı olacaktır.
2)Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tarafların anlaşması durumunda karşılıklı ortak irade beyanıyla ya da sözleşme hükümlerine aykırı davranılması, tarafların sözleşmedeki borçlarını yerine getirmemesi veya yerine getirmede temerrüde düşmesi hallerinde açılacak dava ile feshi mümkündür. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı bir biçimde feshedilemez.
Fesih , ileriye etkili veya geçmişe etkili beyan ile yapılabilir. İleriye etkili fesihte sözleşmenin mevcut hükümlerine göre sonuç doğururken, geçmişe etkili fesihlerde sözleşme ortadan kaldırılmakta ve taraflar geçmişe etkili fesihten doğan haklarını talep ederler. Yargıtay kararlarında %90 ve üzerinde tamamlanmış inşaatlarda sözleşmenin ileriye etkili feshedilebileceği kabul edilmiştir.
Sözleşmenin kurulması resmi şekil şartına bağlı olduğu için tarafların aralarında anlaşmaları halinde ortak irade ile, anlaşamamaları halinde ise mahkeme kararıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshetmeleri mümkündür.
2.1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Sebepleri
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tarafların sözleşmedeki hükümlere aykırı davranması ya da borcunu yerine getirmede temerrüde düşmesi halinde mümkündür. Sözleşmenin feshi yüklenici veya arsa sahibi tarafından gerçekleştirilebilir.
2.1.1. Arsa Sahibinin Sözleşmeyi Feshetmesi
Arsa sahibi sözleşmeyi; yüklenicinin temerrüde düşmesi, yüklenicinin işi zamanında bitiremeyeceğinin anlaşılması, inşaatın ayıplı ya da eksik ifa edilmesi veya koşulları mevcutsa tazminat karşılığı sözleşmeden dönme yoluyla feshetmesi mümkündür.
2.1.1.1. Yüklenicinin temerrüdü
Yüklenici ifa zamanı gelmesine rağmen yapıyı tamamlayamamış ya da tamamlamış olmasına rağmen teslim etmemişse temerrüde düşecektir. Yüklenicinin temerrüde düşmesi için yapının teslim borcunun muaccel olması, edim ifasının mümkün olması, yapının teslim edilmemiş olması ve arsa sahibinin temerrüde düşmemesi gereklidir. Bu sebepler gerçekleştiğinde arsa sahibi sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir.
2.1.1.2. Yüklenicinin işi zamanında bitiremeyeceğinin anlaşılması
Yüklenicinin, henüz süre dolmamış olsa bile inşaatı kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği anlaşılırsa veya ek süre verilmesinin gereksiz olduğu anlaşılırsa arsa sahibi kararlaştırılan tarihin gelmesini beklemeden sözleşmeyi feshedebilir. Bu durum TBK 473/1 maddesinde "Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir" şeklinde düzenlenmiştir.
2.1.1.3. İnşaatın ayıplı olması:
Yüklenicinin sözleşmedeki hükümlere veya kanuna aykırı olarak yaptığı inşaat ayıplıdır. İnşaatın ayıplı olması sonucunda kanun arsa sahibine ayıbın derecesine göre bazı seçimlik haklar tanımıştır. Bu haklar TBK madde 475
" 1. Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.
3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.
İş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.
Eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz." , şeklinde belirtilmiştir. Yani arsa sahibi son fıkradaki istisnası haricinde eseri kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olması durumunda sözleşmeyi fesih hakkını kullanabilir.
2.1.1.4. Tazminat karşılığı arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi
Arsa sahibi, inşaat tamamlanmadan önce yüklenicinin yapığı masrafları ve sözleşmenin sona ermesinden dolayı uğrayacağı zararları ödemek koşuluyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini feshedebilir. Ancak doktrin arsa sahibinin inşaat tamamlanmış ya da büyük ölçüde tamamlanmışsa sözleşmenin feshini istemesinin iyi niyet kuralıyla bağdaşmayacağı için bu hakkın kullanılamayacağı görüşündedir.
Bu hak TBK 484. maddede, "İş sahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir. " şeklinde düzenlenmiştir.
2.1.2. Yüklenicinin Sözleşmeyi Feshetmesi
Yüklenici sözleşmeyi, öngörülemeyen sebep veya arsa sahibinin temerrüdü nedeniyle feshedebilir
2.1.2.1. Öngörülemeyen nedenlerle sözleşmenin yüklenici tarafından feshi
Sözleşme yapılırken öngörülmeyen ya da öngörülmesine rağmen önemsenmeyen sebeplerle inşaatın kararlaştırılan bedelle tamamlanması mümkün değilse yada aşırı güçleştirecekse yüklenici mahkemeden uyarlama talep edebilir. Uyarlamanın mümkün olmadığı hallerde yüklenici sözleşmenin feshini talep edebilir. Bu hallere imar planındaki değişiklikler ve doğal afetler örnek gösterilebilir. Yüklenicinin sözleşmeyi bu sebeple feshedebilmesi için yüklenicinin kusursuz olması ve inşaatın tamamlanmasının imkansız ya da tamamlaması yükleniciden beklenemeyecek kadar güçleşmiş olması gereklidir.
2.1.2.2. Yüklenicinin sözleşmeyi arsa sahibinin temerrüdü nedeniyle feshetmesi
2.1.2.2.1 Arsa sahibinin borçlu sıfatıyla temerrüdü
Arsa sahibinin asli borcu sözleşmede kararlaştırılan taşınmaza ilişkin ayni hakkı yükleniciye devridir. Sözleşmede bu hakkın hangi aşamada hangi oranda devredileceği belirlenebilir. Arsa sahibinin sözleşmede belirlenen zamanda taşınmazı devretmemesi ya da devir tarihi belirlenmemesi halinde yüklenicinin ihtarı ile borçlu temerrüdüne düşecektir.
2.1.2.2.2 Arsa sahibinin alacaklı sıfatıyla temerrüdü
Arsa sahibi haklı sebebi olmaksızın inşaatın tesliminden kaçınırsa ya da yapması gereken hazırlık fiillerini yerine getirmezse alacaklı temerrüdüne düşecektir.
3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshinin Sonuçları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi inşaatın ne kadarının tamamlandığına bağlı olarak ileriye etkili ya da geçmişe etkili olarak feshedilebilir. Yargıtay kararları inşaatın % 90 oranında tamamlanması durumunda geçmişe etkili feshin yapılamayacağını, yapılan fesih beyanının ileriye etkili olarak yapıldığı kabul etmektedir.
Sözleşme geçmişe etkili feshedildiğinde sanki sözleşme hiç kurulmamış gibi ortadan kalkmaktadır.
Sözleşme ileriye etkili feshedildiğinde, arsa sahibi uğradığı zararların tazmininini talep edebilecekken, yüklenici de inşaat seviyesine göre kendisine devri vaat edilen taşınmaza ilişkin ayni hakkın devrini talep edebilecektir.
4. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde İyi Niyetli Üçüncü Kişi
Günümüzde daha uygun fiyatlara taşınmaz sahibi olmak isteyen üçüncü kişiler topraktan daire şeklinde ifade edilen yüklenici veya arsa sahibiyle meydana gelecek taşınmazın bağımsız bölümlerinde mülkiyet hakkı tesis etmek için ayrı bir sözleşme yapmaktadırlar. Bu sözleşme üçüncü kişileri sözleşmenin tarafı yapmaz, ortada sözleşmenin akıbetine bağlı başka bir sözleşme akdedilmiştir. Yargıtay, üçüncü kişinin bu sözleşmeden doğan hakkını başka üçüncü kişiye devredebileceğini ve bu devir için alacağın temliki hükümleri uygulanacağını belirtir.
Yakın zamana kadar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi hâlinde hukuki dayanağının ortadan kalkacağı, bu nedenle de yükleniciden taşınmaz devralan üçüncü kişilerin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1023. maddesine dayalı iyiniyet savunmalarının dinlenemeyeceği kabul edilmekteydi. Bu sebeple yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler satın aldıkları taşınmazı iade etmek zorunda kalıyorlardı.
Ancak Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu 16/05/2025 tarihli ve E: 2024/1, K: 2025/2 sayılı içtihadı birleştirme kararı sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; "üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine " oy birliği ile karar vermiştir.
Sonuç olarak içtihadı birleştirme kararı ile artık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde iyi niyetli olarak taşınmazı devralan üçüncü kişilerin hakları tapu siciline güven ilkesine dayanarak korunmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklı olarak ortaya çıkabilecek bir uyuşmazlık uzun yıllar süren mülkiyet veya alacak davalarına sebebiyet vermektedir.
Bu sebeple gayrimenkul süreçlerinin en başından sonuna kadar izmir gayrimenkul avukatı eşliğinde yürütülmesi, inşaat işlemlerinin güvenilirliğini en üst dereceye çıkaracaktır. İzmir gayrimenkul avukatının hukuki desteği sayesinde kat karşılığı inşaatın iş ve işlemlerinde meydana gelebilecek usulsüzlüklere ve ileride ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklara karşı önlem alınabilecektir.
Vatandaşların inşaat iş ve işlemlerini alanında uzman izmir gayrimenkul avukatı eşliğinde yürütmesi, risklerin minimuma indirilmesini sağlayacaktır.
İzmir gayrimenkul işlemlerinde hak kaybına uğramamanız için hukuki süreci mutlaka bilgisine güvendiğiniz alanında uzman izmir gayrimenkul avukatı eşliğinde yürütmenizi tavsiye etmekteyiz.
İzmir gayrimenkul avukatı ve izmir tapu avukatı olan Avukat İhsan Mert Çiftçi, kurucusu olduğu İMÇ Hukuk Bürosu bünyesinde yerli ve yabancı gerçek ve tüzel kişi müvekkillerine yukarıda bahsedilen hizmetlerin haricinde gayrimenkul hukukunun her alanında ve tüm hukuki süreçlerinde etkin ve sonuç odaklı bir şekilde avukatlık hizmeti sağlamaktadır.
Bu doğrultuda izmir gayrimenkul avukatı olarak nitelendirilen Avukat İhsan Mert ÇİFTÇİ, gayrimenkul avukatlığının her alanında hukuki hizmet vermektedir.
Detaylı bilgi ve avukatlık hizmeti almak için bu sayfanın sağında bulunan telefon veya whatsapp kutucuğuna tıklayarak bizi arayabilir, mesaj gönderebilir, mail yolu ile tarafımıza ulaşabilir veya sayfamızda bulunan iletişim formunu doldurarak avukatlarımızın sizinle iletişime geçmesini sağlayabilirsiniz.
SORUMSUZLUK BEYANI
Hukuki iş ve işlemlerinizi bilgisine güvendiğiniz bir avukat aracılığı ile yürütmenizi tavsiye ederiz. İşbu internet sitesinde yer alan yazılar yalnızca bilgi amaçlı olup, bu internet sitesinde bulunan hiçbir bilgi hukuki tavsiye, reklam yada iş geliştirme amacına yönelik değildir.
İşbu internet sitesi aracılığı ile bilgi görüntülenmesi ve edinilmesi; soru ve talep formu doldurulması ve gönderilmesi İMÇ Hukuk Bürosu Avukatlık Bürosu ortakları ve çalışanları ile hiçbir hukuki ilişki ve/veya avukat-müvekkil ilişkisi doğurmaz. İMÇ Hukuk Bürosu işbu internet sitesinde sunulan hiçbir bilginin içeriği, güncelliği ya da doğruluğu konusunda bir garanti vermemektedir ve ziyaretçilerin bu internet sitesinde yer alan bilgilere dayanarak gerçekleştirecekleri hiçbir eylemden ötürü sorumluluk kabul etmemektedir.
